Izin Usaha dan Kode KBLI untuk Kontrakan atau Kos-kosan

Banyak orang yang punya kontrakan atau kos-kosan tapi belum mengurus izin usaha.

Padahal, izin ini bukan cuma soal biar usaha kamu resmi, tapi juga biar usaha kamu bisa terus berkembang.

Kalau kos-kosan atau kontrakan kamu sudah legal, kamu bakal dapat banyak keuntungan.

Mulai dari perlindungan hukum kalau ada masalah dengan penyewa, sampai lebih mudah mengurus urusan perbankan, seperti membuka rekening bisnis atau mengajukan pinjaman usaha.

Bahkan, investor juga lebih tertarik kerja sama kalau bisnis kamu sudah legal.

Selain itu, penghuni kos atau kontrakan juga bakal lebih percaya karena usaha kamu dikelola secara profesional dan sesuai aturan.

Manfaat Punya Izin Usaha: Resmi, Aman, dan Bisa Akses Banyak Fasilitas

Apa aja sih untungnya kalau kamu mengurus izin usaha buat kos-kosan atau kontrakan?

Dr. Erman Rajagukguk, pakar hukum bisnis dari Universitas Indonesia, menjelaskan bahwa legalitas usaha memberikan kepastian hukum bagi pelaku bisnis dalam menjalankan kegiatannya.

Izin usaha menjadi bukti sah bahwa kegiatan tersebut diakui negara dan terlindungi dari tindakan yang merugikan.

Beliau juga menekankan bahwa legalitas menjadi faktor penting untuk mendapatkan akses pembiayaan dari bank, karena lembaga keuangan membutuhkan jaminan bahwa bisnis dijalankan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Selain itu, Prof. Dr. Tulus Tambunan, seorang ekonom dan peneliti UMKM, menjelaskan bahwa pelaku UMKM yang sudah memiliki izin usaha formal umumnya lebih mudah mendapatkan akses permodalan, baik dari bank maupun lembaga keuangan lainnya.

Dengan usaha yang sudah terdaftar secara resmi, mereka juga berpeluang ikut dalam berbagai program pemerintah yang mendukung pengembangan bisnis.

Menurut beliau, proses legalisasi usaha menjadi langkah strategis untuk memperkuat daya saing sekaligus membangun kepercayaan dari konsumen dan mitra bisnis.

Ini dia beberapa kelebihan dan manfaat lainnya bagi bisnis yang punya legalitas:

Usaha kamu resmi dan sah: Jadi, kamu gak perlu takut kena razia atau dilarang beroperasi karena usaha kamu sudah terdaftar di pemerintah.

Aman secara hukum: Kalau suatu hari ada masalah sama penyewa, kamu bisa lebih tenang karena usaha kamu punya kekuatan hukum.

Gampang akses layanan bank & investasi: Bank biasanya minta bukti legalitas buat ngasih pinjaman atau kredit usaha. Selain itu, calon investor juga lebih yakin buat kerja sama sama kamu.

Mudah kembangkan usaha: Kalau kamu mau buka cabang kos-kosan atau nambah properti buat dikontrakkan, izin usaha yang lengkap bikin proses perizinannya jauh lebih lancar.

Memahami Kode KBLI untuk Kontrakan dan Kos-Kosan

KBLI atau Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia adalah sistem yang dibuat oleh Badan Pusat Statistik (BPS) untuk mengelompokkan berbagai jenis kegiatan ekonomi di Indonesia agar data dapat dikumpulkan, diolah, dan dianalisis secara seragam.

Sistem ini berfungsi sebagai acuan dalam penyelenggaraan statistik, perencanaan, evaluasi kebijakan, hingga perizinan usaha dialnsir dari publikasi resmi BPS berjudul Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 2020, Nomor Publikasi 03120.2001, ISBN 978-602-438-353-4.

Sederhananya, ini adalah kode yang dipakai pemerintah buat ngelompokin jenis-jenis usaha yang ada di Indonesia.

KBLI ini nanti kamu masukin waktu mengurus NIB (Nomor Induk Berusaha) atau izin lainnya.

KBLI yang Cocok Buat Bisnis Kos-Kosan dan Kontrakan

Secara umum, kos-kosan dan kontrakan masuk ke kategori usaha penyewaan properti atau akomodasi. Berikut dua KBLI yang paling sering dipakai:

1) KBLI 68110 – Real Estate Milik Sendiri yang Disewakan

Kode ini cocok banget buat kamu yang nyewain rumah, kontrakan, atau ruko yang disewakan tahunan atau jangka panjang.

Apa saja yang masuk KBLI 68110?

Kontrakan tahunan.
Sewa rumah jangka panjang.
Sewa properti komersial kayak ruko.

Pokoknya, kalau properti kamu disewakan lebih dari 6 bulan atau tahunan, lebih baik memakai kode KBLI ini.

2) KBLI 55900 – Penyediaan Akomodasi Jangka Pendek

Nah, kalau kamu lebih ke arah kos harian atau bulanan, kode ini yang paling cocok.

Apa saja yang masuk KBLI 55900?

Kos harian.
Kos bulanan.
Guest house atau penginapan non-hotel.

Kalau kos kamu sistemnya tempat penginapan sementara, ini KBLI yang bisa kamu pilih.

Bedanya KBLI buat Kos Harian, Bulanan, dan Kontrakan Tahunan

Jenis Usaha	Kode KBLI	Penjelasan
Kos Harian	55900	Sistem sewa harian/sementara
Kos Bulanan	55900	Sewa kamar bulanan
Kontrakan Tahunan/Rumah	68110	Sewa rumah atau kontrakan jangka panjang

Syarat Mengurus Izin Usaha Kos-Kosan dan Kontrakan

Bisnis kos-kosan dan kontrakan selalu menarik, apalagi kalau lokasinya strategis seperti dekat kampus atau kawasan industri dikutip dari Superkos.

Tapi sebelum kamu mulai menyewakan kamar, ada beberapa izin yang perlu kamu urus biar usahamu sah di mata hukum. Yuk, simak syarat dan langkah-langkah lengkapnya!

A) Syarat yang Harus Dipenuhi untuk Urus Izin Kos-Kosan dan Kontrakan

Syarat Administratif

Untuk mulai mengurus izin usaha kos-kosan atau kontrakan, kamu harus siapin beberapa dokumen penting berikut ini:

Identitas Pemilik

Kalau kamu jalani usaha ini sebagai perorangan, berarti kamu butuh KTP, NPWP, dan KK. Ini penting biar data kamu tercatat resmi sebagai pemilik usaha.

Dokumen Tanah atau Bangunan

Kamu juga perlu bukti kalau tanah atau bangunan yang kamu pakai itu legal. Misalnya:

Sertifikat Hak Milik (SHM) atau HGB (Hak Guna Bangunan).
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau sekarang dikenal sebagai PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Ini buat nunjukkin kalau bangunan kamu udah sesuai aturan tata ruang yang berlaku.
Surat Domisili Usaha (kalau diminta) Beberapa daerah kadang masih minta kamu punya Surat Keterangan Domisili Usaha (SKDU) dari kelurahan atau kecamatan, supaya keberadaan usaha kamu di lokasi itu diakui.

Syarat Teknis

Nggak cuma kelengkapan dokumen saja, bangunan kos-kosan juga harus sesuai standar teknis berikut:

Standar Bangunan Bangunan kos-kosan kamu wajib aman dan nyaman. Misalnya: Ada ventilasi yang cukup, saluran air bersih, dan saluran pembuangan yang rapi.
Struktur bangunan kuat dan layak ditempati.
Fasilitas Minimum Untuk standar minimal, kamu harus sediakan:
Kamar mandi (bisa di dalam kamar atau sharing).
Lampu dan penerangan yang memadai.
Akses keluar masuk yang aman.

Prosedur Mengurus Izin Usaha Kos-Kosan dan Kontrakan

Pembuatan PT dan CV dengan DP 0% dan Gabung Komunitas Pengusaha, Mulai Sekarang dengan KLIK LINK DI SINI!

Kalau semua syarat sudah siap, sekarang saatnya ikuti proses pengurusannya:

1. Daftar Usaha Lewat OSS (Online Single Submission)

OSS adalah sistem online dari pemerintah buat kamu yang mau buka usaha.

2. Bikin NIB (Nomor Induk Berusaha)

Pertama-tama, daftar dulu di website OSS (oss.go.id), isi semua data sampai kamu dapet NIB. NIB ini semacam identitas resmi usaha kamu.

3. Pilih KBLI yang Pas

Selanjutnya, kamu pilih kode KBLI sesuai jenis usaha. Untuk kos-kosan biasanya pakai KBLI 68111 (Real Estate Milik Sendiri atau Disewa) buat bisnis sewa properti kayak kos atau kontrakan. Pastikan kamu memilih kode yang benar biar proses perizinan jadi lebih lancar.

4. Urus Izin Lingkungan (Kalau Dibutuhkan)

Di beberapa daerah, usaha kos-kosan wajib punya izin lingkungan. Apalagi kalau kos tersebut punya kamar dengan jumlah yang banyak.

Selain itu, kamu harus cek dulu peraturan di daerah. Sebab, tiap daerah punya regulasi yang berbeda.

Ada beberapa daerah yang mewajibkan kamu harus punya dokumen lingkungan seperti SPPL (Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan) supaya usaha kamu ramah lingkungan dan sesuai aturan.

5. Urus SLF (Sertifikat Laik Fungsi) & Pajak

Sertifikat Laik Fungsi (SLF) SLF adalah surat yang menunjukkan kalau bangunan kos-kosan kamu udah layak ditempati dan aman.

Sertifikat ini keluar setelah bangunan dicek sama petugas dinas terkait.

Tanpa SLF, bangunan kamu bisa dianggap belum layak untuk disewakan sehingga kamu bisa kena teguran kalau tetap maksa buka usaha.

Setelah kos-kosan kamu jalan, jangan lupa kewajiban pajaknya ya! Beberapa pajak yang harus kamu bayar antara lain:

PPh Final untuk sewa tanah/bangunan.
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).
Pajak daerah lain seperti pajak reklame kalau kamu pasang papan nama kos.

5. Lapor ke Dinas Perizinan Daerah (Jika Diperlukan)

Walaupun sudah punya NIB dari OSS, di beberapa daerah kamu tetap diminta daftar ke dinas perizinan atau PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) daerah.

Biasanya ini buat menyesuaikan data di tingkat daerah dan dapetin izin tambahan kayak TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata) kalau kos-kosan kamu model harian atau semi-penginapan dilansir dari Rukita.

Pajak dan Regulasi Terkait Bisnis Kos-Kosan

Jenis Pajak yang Harus Dibayar

Saat bisnis kos-kosan kamu sudah berjalan, jangan lupakan ada beberapa kewajiban pajak yang harus dipenuhi.

Nah, ini dia pajak-pajak yang perlu kamu siapkan:

– Pajak Penghasilan (PPh Final 0,5%)

Kalau omzet kos-kosan kamu setahun masih di bawah Rp4,8 miliar, kamu bisa pakai skema PPh Final UMKM yang cuma 0,5% dari omzet bulanan atau tahunan.

Ini kebijakan pemerintah yang memudahkan pelaku usaha kecil kayak kamu.

Tapi, kalau penghasilan kamu udah tembus lebih dari Rp4,8 miliar setahun, berarti kamu wajib pakai aturan pajak yang reguler, yang perhitungan pajaknya lebih kompleks.

Contoh gampangnya:

Misal penghasilan kos kamu Rp30 juta per bulan, berarti pajak yang harus kamu bayar cuma Rp150 ribu (0,5% dari Rp30 juta).

Tips Agar Bisnis Kos-Kosan Berjalan Legal dan Menguntungkan

1. Pastikan Izin Usaha Sudah Sesuai KBLI

Biar bisnis kamu aman, pastikan kode KBLI-nya udah pas saat ngurus NIB atau izin lewat OSS. Biasanya untuk kos bulanan pakai kode 68111 – Real Estate yang Dimiliki Sendiri atau Disewakan.

Tapi kalau kos kamu model harian yang mirip penginapan, kodenya beda dan masuk kategori jasa akomodasi.

Keuntungannya:

Proses izin lebih gampang.
Gak was-was kalau ada inspeksi dari pemerintah.

2. Pakai Aplikasi atau Sistem Manajemen Kos

Zaman sekarang, gak perlu ribet kelola kos pakai buku tulis.

Banyak aplikasi manajemen kos yang bisa bantu kamu catat data penyewa, mengingatkan jatuh tempo pembayaran, dan urus administrasi lainnya.

Contoh aplikasi manajemen kos yang bisa kamu pakai antara lain KostKita atau Papikos.

Keuntungannya:

Bikin data keuangan kos kamu lebih rapi dan terorganisir.
Gak gampang kecolongan duit karena lupa atau salah catat.

3. Atur Harga Sewa yang Realistis

Saat nentuin harga sewa, jangan cuma ngintip harga kos tetangga.

Kamu juga harus masukin hitungan pajak, biaya listrik, air, maintenance, dan lainnya.

Dengan begitu, kamu tahu betul berapa cuan bersih yang bakal masuk setelah semua kewajiban keuangan dilunasi.

Saran:

Coba buat simulasi pengeluaran sama pemasukan bulanan biar ketahuan untung bersihnya.

4. Bikin Aturan Tertulis Buat Penyewa

Biar gak ribut sama penyewa di kemudian hari, kamu wajib punya aturan kos yang tertulis. Isinya bisa meliputi:

Kapan harus bayar, plus denda kalau telat.
Aturan-aturan umum, misalnya larangan bawa tamu lawan jenis nginap.
Kebijakan refund kalau penyewa keluar sebelum waktunya.

izin usaha dan kode KBLI kos-kosan — **Pembuatan PT dan CV dengan DP 0% dan Gabung Komunitas Pengusaha, Mulai Sekarang dengan KLIK LINK DI SINI!**

Kesimpulan

Kalau kamu punya usaha kontrakan atau kos-kosan segera mengurus izin usaha dan pilih kode KBLI yang sesuai.

Kamu perlu menyiapkan beberapa dokumen seperti KTP, NPWP, sertifikat tanah, dan IMB.

Jangan lupa juga pastikan bangunan kamu sudah sesuai sama syarat teknis yang berlaku.

Prosesnya sendiri dimulai dari daftar di OSS buat dapetin NIB, dan pastikan kamu pilih kode KBLI yang cocok, ya.

Biasanya 68110 dipakai buat kontrakan yang disewa tahunan, sedangkan 55900 buat kos-kosan yang disewa bulanan atau harian.

Setelah NIB beres, lanjut mengurus izin lingkungan, SLF, sama pajak-pajaknya.

Nah, urusan pajak juga perlu diperhatiin, seperti bayar PPh Final 0,5% kalau masuk kategori UMKM, bayar PBB, dan mungkin juga PHR.

Referensi:

Tambunan, T. (2012). “Usaha Mikro, Kecil dan Menengah di Indonesia: Isu-isu Penting”. LP3ES, Jakarta.
Rajagukguk, E. (2010). “Hukum Investasi di Indonesia: Antara Kepastian Hukum dan Pertumbuhan Ekonomi”. Jurnal Hukum Bisnis, Volume 29, No. 1.
Badan Pusat Statistik. (2020). Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 2020. Nomor Publikasi: 03120.2001. ISBN: 978-602-438-353-4. Jakarta: BPS.