Prosedur Lengkap PT PMA Beli Tanah di Indonesia Lewat HGB, HGU, atau HP

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) adalah badan hukum Indonesia yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia namun dimiliki sebagian atau seluruhnya oleh investor asing, dan keberadaannya diatur secara resmi melalui Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal.

Sebagai entitas hukum yang sah di Indonesia, PT PMA memiliki hak dan kewajiban layaknya perusahaan domestik, termasuk hak untuk menggunakan dan memperoleh tanah demi keperluan operasional bisnis.

Menurut data resmi Kementerian Investasi/BKPM yang dirilis 24 Januari 2024, realisasi investasi asing (PMA) di Indonesia sepanjang 2023 mencapai Rp 744,0 triliun atau setara 52,4% dari total realisasi investasi nasional sebesar Rp 1.418,9 triliun.

Lima sektor penerima PMA terbesar tahun 2023 adalah industri logam dasar dan barang logam, transportasi/gudang/telekomunikasi, pertambangan, perumahan dan kawasan industri, serta industri kimia dan farmasi, yang semuanya secara langsung berkorelasi dengan kebutuhan penguasaan lahan berskala besar.

Dari sudut pandang saya, regulasi pertanahan untuk PT PMA sejatinya sudah jauh lebih kondusif dibanding satu dekade lalu.

Namun masih menyimpan kompleksitas prosedural yang kerap menjadi hambatan nyata bagi investor asing yang tidak memiliki pendampingan hukum yang tepat.

Pemerintah Indonesia terus memperbarui kerangka regulasi investasi, termasuk melalui penerbitan Undang-Undang Cipta Kerja (Omnibus Law) Nomor 11 Tahun 2020 yang secara signifikan menyederhanakan proses perizinan dan kepemilikan hak atas tanah bagi penanam modal.

Hak Atas Tanah untuk PT PMA

PT PMA sebagai badan hukum Indonesia yang dimiliki oleh investor asing memiliki posisi hukum yang unik dalam sistem pertanahan Indonesia.

Badan hukum tersebut diakui sebagai subjek hukum yang dapat memegang hak atas tanah, tetapi dengan batasan-batasan tertentu yang membedakannya dari Warga Negara Indonesia (WNI).

Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 dan berbagai regulasi turunannya, Hak Milik (SHM) hanya dapat dipegang oleh WNI dan badan-badan tertentu yang ditetapkan pemerintah, PT PMA tidak dapat memperoleh status kepemilikan penuh seperti individu WNI atas sebidang tanah.

Sebagai gantinya, PT PMA umumnya memperoleh tiga jenis hak atas tanah yang diakui secara hukum dan memiliki kekuatan hukum yang kuat untuk keperluan bisnis:

1. Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. HGB sangat umum digunakan PT PMA di sektor manufaktur, properti komersial, dan perkantoran karena sifatnya yang fleksibel dan dapat dijadikan agunan kredit perbankan.

Berdasarkan Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun (total maksimal 80 tahun).

2. Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, khusus diperuntukkan bagi kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.

Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun, dan diperbarui 35 tahun (total maksimal 95 tahun).

HGU menjadi instrumen utama bagi PT PMA yang bergerak di sektor agribisnis dan perkebunan berskala besar dengan luas minimal 5 hektar.

3. Hak Pakai (HP)

Hak Pakai (HP) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021.

Hak Pakai di atas tanah negara diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun. Hak Pakai sering digunakan untuk keperluan perkantoran atau fasilitas operasional tertentu bagi PT PMA.

Ketiga jenis hak atas tanah ini dapat diperpanjang, diperbarui, dan dijaminkan kepada lembaga perbankan atau keuangan, sehingga secara praktis memberikan keamanan investasi jangka panjang yang memadai bagi penanam modal asing.

Dengan berlakunya PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (yang merupakan aturan pelaksana UU Cipta Kerja dan sekaligus mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996) tata cara dan jangka waktu pemberian hak atas tanah untuk penanam modal kini diatur lebih komprehensif dan transparan.

Meskipun PT PMA tidak dapat memegang Hak Milik atas tanah, kerangka hukum yang ada sudah cukup komprehensif untuk memberikan kepastian dan keamanan hukum bagi investasi jangka panjang melalui HGB, HGU, dan Hak Pakai.

Prosedur PT PMA Membeli Tanah di Indonesia

Proses perolehan hak atas tanah oleh PT PMA tidak seperti transaksi jual beli biasa seperti yang dilakukan oleh WNI, melainkan ada serangkaian prosedur hukum yang terstruktur dan melibatkan berbagai instansi pemerintah.

Tanah yang diperoleh PT PMA umumnya berasal dari pelepasan hak oleh pemilik sebelumnya, baik WNI maupun badan hukum lain.

Kemudian dilepaskan menjadi tanah negara, atau langsung dari hak milik yang dikonversi menjadi HGB atau HGU atas nama PT PMA sesuai dengan peruntukan dan ketentuan yang berlaku.

1. Persiapan Dokumen Perusahaan dan Legalitas PT PMA

Sebelum memulai proses perolehan hak atas tanah, PT PMA wajib memastikan seluruh dokumen legalitas perusahaan telah lengkap dan berlaku.

Dokumen yang diperlukan mencakup Akta Pendirian Perusahaan yang telah disahkan oleh Kementerian Hukum dan HAM, Nomor Induk Berusaha (NIB) yang diperoleh melalui sistem OSS (Online Single Submission) di laman oss.go.id, serta izin usaha yang sesuai dengan bidang usaha yang tercantum dalam Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).

PT PMA juga harus memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) aktif dan memastikan tidak ada permasalahan hukum yang sedang berlangsung yang dapat menghambat proses perolehan tanah.

Berdasarkan PP Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, seluruh proses perizinan kini terintegrasi dalam sistem OSS-RBA (Risk Based Approach) yang mempermudah dan mempercepat proses persiapan dokumen ini secara digital.

2. Identifikasi dan Pengecekan Status Tanah (Due Diligence)

Tahap due diligence atau uji tuntas pertanahan adalah langkah kritis yang tidak boleh dilewatkan oleh PT PMA sebelum memutuskan untuk mengakuisisi sebidang tanah.

Proses ini mencakup pengecekan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan (BPN) setempat untuk memastikan status hukum tanah, memverifikasi tidak adanya sengketa, blokir, sita, atau beban hak tanggungan yang masih aktif atas tanah tersebut.

PT PMA juga perlu mengidentifikasi apakah tanah tersebut termasuk dalam kawasan yang diperbolehkan untuk kegiatan usaha asing berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat dan Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal (yang telah menggantikan sistem Daftar Negatif Investasi/DNI menjadi sistem positif list).

Pengecekan fisik lapangan dan pengukuran batas tanah juga penting dilakukan untuk menghindari tumpang tindih kepemilikan yang masih sering terjadi di berbagai wilayah Indonesia.

Melibatkan konsultan hukum pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berpengalaman pada tahap ini sangat disarankan untuk memitigasi risiko hukum di kemudian hari.

3. Pelepasan Hak oleh Pemilik Sebelumnya

Jika tanah yang akan diperoleh masih berstatus Hak Milik (SHM) atas nama WNI, maka pemilik sebelumnya harus terlebih dahulu melepaskan haknya kepada negara melalui proses resmi di hadapan Kepala Kantor Pertanahan.

Pelepasan hak ini dilakukan dengan pemberian ganti rugi kepada pemilik sebelumnya, yang besarannya disepakati secara musyawarah atau berdasarkan penilaian apraisal independen yang berizin resmi dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Proses pelepasan hak ini diatur dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, yang mengharuskan seluruh prosedur dilakukan secara transparan dan terdokumentasi dengan baik.

Setelah pelepasan hak dilaksanakan, tanah tersebut berubah status menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara (tanah negara bebas), yang kemudian dapat dimohonkan hak baru oleh PT PMA sesuai peruntukannya.

Seluruh proses pelepasan hak harus disaksikan dan dicatat oleh PPAT serta dilaporkan kepada Kantor Pertanahan setempat untuk pembaruan data pertanahan.

4. Pengajuan Permohonan Hak Atas Tanah ke BPN

Setelah tanah berstatus tanah negara atau tersedia untuk dimohonkan haknya, PT PMA mengajukan permohonan hak atas tanah (HGB, HGU, atau Hak Pakai) kepada Kantor Pertanahan setempat atau Kantor Wilayah BPN Provinsi, tergantung pada luas dan jenis hak yang dimohon.

Permohonan dilengkapi dengan formulir resmi, salinan NIB, akta perusahaan, KTP direksi, NPWP perusahaan, bukti pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), serta dokumen pendukung lainnya sesuai jenis hak yang dimohon.

Untuk HGU dengan luas di atas 25 hektar, permohonan diajukan kepada Menteri ATR/BPN melalui Kantor Wilayah BPN, dan prosesnya mencakup penilaian kelayakan usaha serta rekomendasi dari dinas terkait.

Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, BPN memiliki standar waktu pelayanan yang ditetapkan untuk setiap jenis permohonan hak, sehingga pemohon memiliki kepastian waktu penyelesaian yang dapat dipantau.

Seluruh proses pengajuan kini dapat dipantau secara digital melalui aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN.

5. Proses Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah

Setelah permohonan diterima, BPN akan menugaskan petugas ukur untuk melakukan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang dimohon guna menetapkan batas-batas tanah secara resmi dalam peta pendaftaran tanah nasional.

Pengukuran ini akan menghasilkan gambar ukur dan peta bidang tanah yang menjadi dasar penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan hasilnya diintegrasikan ke dalam Sistem Informasi Geospasial Pertanahan (SIGP) milik BPN untuk keperluan pendataan dan sertifikasi.

PT PMA wajib hadir atau menugaskan perwakilannya selama proses pengukuran berlangsung, dan batas-batas tanah harus ditunjukkan dengan jelas kepada petugas BPN bersama bukti persetujuan dari pemilik tanah yang bersebelahan.

Sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang pembaruan tata cara pendaftaran tanah, seluruh sertifikat tanah secara bertahap dialihkan ke format sertifikat elektronik yang terintegrasi dengan sistem digital BPN.

Berdasarkan program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang terus digencarkan pemerintah, proses pengukuran kini lebih terstandarisasi dan transparan dibandingkan era sebelum reformasi agraria.

6. Pembayaran Pajak dan Biaya Perolehan Hak

Sebelum sertifikat hak atas tanah dapat diterbitkan, PT PMA wajib melunasi seluruh kewajiban perpajakan yang timbul dari transaksi perolehan hak atas tanah tersebut.

Kewajiban pajak yang harus dipenuhi meliputi BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berlaku di daerah setempat, serta PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi yang dibayarkan oleh pihak yang melepaskan hak.

Selain pajak, terdapat pula biaya resmi yang dibayarkan kepada BPN untuk jasa pengukuran dan pendaftaran tanah, yang besarannya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN.

PT PMA juga perlu menyiapkan biaya jasa PPAT yang besarannya maksimal 1% dari nilai transaksi sesuai ketentuan yang berlaku.

Pembayaran seluruh kewajiban ini harus dibuktikan dengan dokumen resmi (SSB dan bukti setor) sebelum proses sertifikasi dapat dilanjutkan.

7. Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah

Tahap akhir dari seluruh proses adalah penerbitan sertifikat hak atas tanah atas nama PT PMA oleh Kantor Pertanahan setempat sebagai bukti kepemilikan hak yang sah dan terdaftar dalam sistem administrasi pertanahan nasional.

Sertifikat yang diterbitkan mencantumkan nama pemegang hak, jenis hak, nomor hak, luas tanah, lokasi, jangka waktu hak, dan ketentuan-ketentuan khusus yang berlaku.

Selain itu, memiliki kekuatan hukum yang kuat dan dapat digunakan sebagai agunan kredit di lembaga perbankan maupun lembaga keuangan non-bank.

Sesuai dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021, seluruh sertifikat tanah kini secara bertahap dialihkan ke format sertifikat elektronik yang terintegrasi dengan sistem digital BPN, menggantikan sertifikat fisik konvensional.

Sertifikat elektronik ini memiliki kekuatan hukum yang sama dengan sertifikat fisik namun lebih aman dari risiko pemalsuan dan kerusakan fisik.

PT PMA disarankan untuk segera mendaftarkan sertifikat yang diterima ke dalam sistem pemantauan internal perusahaan dan memastikan proses perpanjangan hak diajukan jauh sebelum masa berlaku berakhir.

Berapa Jangka Waktu Hak Guna Usaha, HGB, dan Hak Pakai untuk Penanam Modal?

Pemerintah memberikan kemudahan pelayanan dan/atau perizinan bagi PT PMA sebagai badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia untuk dapat memperoleh hak atas tanah.

Perlu dicatat bahwa ketentuan jangka waktu hak atas tanah bagi penanam modal kini merujuk pada PP Nomor 18 Tahun 2021.

Dengan demikian, jangka waktu hak yang berlaku saat ini untuk penanam modal berdasarkan PP 18/2021 adalah sebagai berikut:

Jenis Hak	Pemberian Awal	Perpanjangan	Pembaruan	Total Maksimal
Hak Guna Usaha (HGU)	35 tahun	25 tahun	35 tahun	95 tahun
Hak Guna Bangunan (HGB)	30 tahun	20 tahun	30 tahun	80 tahun
Hak Pakai (HP)	30 tahun	20 tahun	30 tahun	80 tahun

Secara rinci, hak yang dapat diperoleh PT PMA meliputi:

a. Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun atas permohonan penanam modal yang memenuhi syarat — sehingga total akumulasi maksimal mencapai 95 tahun.

b. Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan, diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 (tiga puluh) tahun — sehingga total akumulasi maksimal mencapai 80 tahun.

c. Hak Pakai di atas tanah negara dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 (tiga puluh) tahun — sehingga total akumulasi maksimal mencapai 80 tahun.

Penting dicatat bahwa perpanjangan dan pembaruan hak ini tidak bersifat otomatis, melainkan tetap mensyaratkan penanam modal untuk mengajukan permohonan resmi, membuktikan bahwa tanah masih digunakan sesuai peruntukannya.

Lalu memenuhi seluruh kewajiban perpajakan serta tidak sedang dalam sengketa hukum, sebagaimana dipertegas dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Kesimpulan

PT PMA sebagai badan hukum Indonesia yang dimiliki oleh investor asing tetap memiliki jalur hukum yang jelas untuk memperoleh hak atas tanah di Indonesia, meskipun tidak dapat memiliki Hak Milik (SHM) seperti warga negara Indonesia.

Melalui skema Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Pakai yang diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, PT PMA tetap dapat menggunakan tanah untuk kegiatan usaha dengan jangka waktu yang panjang, bahkan hingga puluhan tahun.

Sebagai contoh, HGU dapat dimanfaatkan hingga total 95 tahun melalui mekanisme pemberian, perpanjangan, dan pembaruan yang diajukan secara resmi.

Proses memperoleh tanah tersebut juga memiliki tahapan yang cukup jelas, mulai dari persiapan legalitas perusahaan, pemeriksaan status tanah, pelepasan hak dari pemilik sebelumnya, pengajuan permohonan ke BPN, proses pengukuran, pembayaran pajak dan PNBP, hingga penerbitan sertifikat hak atas tanah.

Data Kementerian Investasi/BKPM juga menunjukkan bahwa realisasi Penanaman Modal Asing di Indonesia mencapai Rp744 triliun pada tahun 2023, yang menandakan iklim investasi masih cukup menarik.

Meski demikian, karena prosedurnya cukup kompleks, PT PMA biasanya membutuhkan pendampingan konsultan hukum pertanahan dan PPAT agar seluruh proses berjalan lancar dan sesuai dengan regulasi yang berlaku.

Referensi

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Lembaran Negara RI Tahun 2020 Nomor 245. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21-22/PUU-V/2007 tentang Uji Materi UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, diputus 25 Maret 2008. Diakses dari https://puspanlakuu.dpr.go.id
Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021
Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id/Details/5707/pp-no-128-tahun-2015
Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal. Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 11. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. Diakses dari https://www.atrbpn.go.id
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 (Sertifikat Tanah Elektronik). Diakses dari https://www.atrbpn.go.id
Kementerian Investasi/BKPM. (2024, 24 Januari). Siaran Pers: Realisasi Investasi Tahun 2023 Capai Rp 1.418,9 Triliun. Diakses dari https://bkpm.go.id/id/info/siaran-pers
Hukumonline. (2025). Jangka Waktu Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha (HGU). Diakses dari https://www.hukumonline.com/klinik/a/jangka-waktu-perpanjangan-dan-pembaruan-hak-guna-usaha-hgu-lt5c13a9ece2113
Binus University Business Law. (2018, 26 Februari). Jangka Waktu Hak Atas Tanah untuk Penanaman Modal. Diakses dari https://business-law.binus.ac.id/2018/02/26/jangka-waktu-hak-atas-tanah-untuk-penanaman-modal/
Kementerian ATR/BPN RI. Aplikasi Sentuh Tanahku. Diakses dari https://www.atrbpn.go.id